O que diz a lei do inquilinato?

Seja você síndico ou dono de uma administradora de condomínios, provavelmente já ouviu falar da Lei do Inquilinato, não é mesmo? Mas será que você sabe o que ela significa e como ela afeta seu condomínio?  

Para entender tudo sobre essa norma, continue a leitura deste texto e aprenda todas as atualizações que a lei do inquilinato recebeu nos últimos anos. 

Acompanhe! 

Lei do Inquilinato: conceito e abrangência 

A Lei do Inquilinato é o nome popular da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que regula as locações de imóveis urbanos no Brasil. Ela estabelece as regras para os: 

• Contratos de aluguel; 
• Prazos; 
• Garantias; 
• Formas de rescisão; 
• Reajustes; 
• Penalidades. 

Ela abrange tanto as locações residenciais quanto as comerciais, mas há algumas diferenças entre elas. Por exemplo, nas locações residenciais, o prazo mínimo é de 30 meses, enquanto nas comerciais é de 60 meses.  

Além disso, nas locações residenciais, o locatário tem direito à renovação compulsória do contrato por igual período, desde que cumpra certas condições, como estar em dia com o pagamento e não ter outro imóvel no mesmo município. 

O que diz a Lei do Inquilinato com o aluguel temporário? 

Uma questão que tem gerado muita discussão é a da locação por temporada, especialmente por causa de plataformas como o Airbnb.  

A Lei do Inquilinato define a locação por temporada como aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de: 

• Lazer; 
• Realização de cursos; 
• Tratamento de saúde; 

• Feitura de obras em seu imóvel.  

Ou qualquer outro motivo que justifique a permanência por tempo determinado. O prazo máximo é de 90 dias. 

No entanto, muitos proprietários têm usado o Airbnb para alugar seus imóveis por períodos mais longos ou de forma recorrente, sem seguir as normas da Lei do Inquilinato.  

Isso tem o potencial de gerar problemas jurídicos e conflitos com os condomínios, que podem proibir ou restringir esse tipo de atividade em suas convenções ou regimentos internos. 

Direitos e deveres das partes envolvidas 

Direitos do proprietário 

• Receber o aluguel e os encargos da locação no prazo estipulado no contrato; 
• Reajustar o valor do aluguel conforme o índice previsto no contrato ou na lei; 
• Receber o imóvel no estado em que foi entregue ao inquilino, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal; 
• Retomar o imóvel nas hipóteses previstas na lei, como denúncia vazia (sem motivo), infração contratual ou legal do inquilino ou necessidade própria ou de parente; 
• Exigir do inquilino uma das modalidades de garantia previstas na lei: caução (em dinheiro ou bens), fiança (de terceiro), seguro-fiança (de empresa) ou cessão fiduciária (de quotas de fundo de investimento). 

Deveres do proprietário 

• Entregar ao inquilino o imóvel em condições de uso; 
• Garantir ao inquilino o uso pacífico do imóvel durante a locação; 
• Pagar as taxas de administração imobiliária e de intermediações; 
• Pagar os impostos e taxas que incidam sobre o imóvel; 
• Realizar as obras e reparos necessários para conservar ou melhorar o imóvel. 

Direitos do inquilino 

• Usar o imóvel conforme sua destinação; 
• Devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal; 

• Receber o recibo de pagamento do aluguel e dos encargos; 
• Ser indenizado pelas benfeitorias necessárias ou úteis que fizer no imóvel, salvo se renunciar a esse direito no contrato; 
• Preferência na aquisição do imóvel, caso o proprietário queira vendê-lo, desde que não haja cláusula de renúncia no contrato. 

Deveres do inquilino 

• Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, como condomínio, IPTU, água, luz, gás etc.; 
• Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina; 
• Zelar pela conservação do imóvel e dos bens que nele existam; 
• Restituir o imóvel ao proprietário no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal; 
• Permitir a vistoria do imóvel pelo proprietário ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora. 

Questões relacionadas a condomínios 

A Lei do Inquilinato também trata de algumas questões relacionadas aos condomínios, especialmente no que diz respeito à responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais. 

De acordo com a lei, o inquilino é obrigado a pagar as despesas ordinárias do condomínio, ou seja, aquelas necessárias à administração, conservação e manutenção das áreas comuns e dos serviços essenciais.  

Por exemplo:  

• Salários e encargos dos funcionários; 
• Consumo de água e luz das áreas comuns; 
• Limpeza; 
• Pintura; 
• Pequenos reparos. 

Já as despesas extraordinárias do condomínio são de responsabilidade do proprietário – aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício. Como:  

• Obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura integral do imóvel,  

• Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorrida antes da locação, 
• Instalação de equipamentos de segurança e lazer. 

No entanto, há algumas exceções. O inquilino pode ser responsável pelo pagamento das despesas extraordinárias quando elas decorrerem de obras ou serviços que atendam aos seguintes requisitos: 

• Sejam urgentes e indispensáveis à segurança do edifício; 
• Tenham sido aprovadas pela assembleia geral dos condôminos; 
• Foram realizadas no período de vigência da locação. 

Mudanças e atualizações na Lei do Inquilinato 

A Lei do Inquilinato foi alterada pela última vez em 2009, pela Lei nº 12.112. Essa nova abordagem trouxe algumas mudanças importantes na legislação sobre locações de imóveis urbanos, como a: 

• Alternativa do proprietário pedir a retomada do imóvel sem motivo (denúncia vazia) após cinco anos de vigência ininterrupta do contrato; 
• Redução do prazo para o inquilino desocupar o imóvel em caso de decisão judicial favorável ao proprietário, passando de seis meses para 30 dias; 
• Possibilidade do proprietário exigir a substituição da modalidade de garantia durante a locação; 
• Capacidade do fiador se exonerar da fiança mediante notificação ao proprietário e ao inquilino; 
• Oportunidade do proprietário cobrar multa proporcional ao período restante do contrato em caso de devolução antecipada do imóvel pelo inquilino. 

Conclusão 

Por fim, a Lei do Inquilinato atua na regulação das locações de imóveis urbanos no Brasil, abordando uma série de direitos e deveres tanto para proprietários quanto para inquilinos.  

Ela também lida com questões relacionadas a condomínios, definindo claramente quem é responsável por quais tipos de despesas. Esta legislação é dinâmica e tem evoluído ao longo dos anos para se adaptar às necessidades do mercado imobiliário. 

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